【新リース会計基準】サブリース取引

新リース会計基準（企業会計基準第34号）および適用指針第33号の公表により、サブリース（転貸借）取引を行う「中間の貸手」の実務は大きな転換期を迎えました。

これまでは「建物そのもの」を基準に考えていましたが、これからは「借りる権利（使用権資産）」を基準に考える必要があります。今回は、適用指針の最新設例（設例18）の内容を反映し、判定から表示ルールまでを詳しく解説します。

サブリース実務の核心

1. 判定基準の改正：物差しは「使用権資産」

中間の貸手が、サブリースを「ファイナンス・リース」か「オペレーティング・リース」か分類する際、これまでの日本基準では建物の耐用年数（例：50年）を基準にしていました。しかし、今後はオーナーから借りた「使用権資産」の期間を基準にして判定します。

中間の貸手は「建物そのもの」をコントロールしているのではなく、オーナーから与えられた「一定期間使う権利」を小分けにして貸し出している立場だからです。自分の持ち時間（権利の期間）を基準にする方が、取引の実態を正確に反映できると考えられています。

以下のいずれかに該当する場合、サブリースはファイナンス・リースに分類されます。

(1) 現在価値基準（90％基準）

サブリース料の現在価値が、独立第三者間取引における「使用権資産のリース料」の概ね90パーセント以上である場合。

(2) 経済的耐用年数基準（75％基準）

サブリースの期間が、ヘッドリースの「残りのリース期間」の概ね75パーセント以上である場合。

※(1)の判定結果が90％を大きく下回ることが明らかな場合を除きます。

※分母が「建物の寿命」から「ヘッドリースの残存期間」へと短くなるため、今回の改正によってファイナンス・リースに該当するケースが大幅に増えることが予想されます。

中間の貸手は、分類に応じて以下の処理を行います。

「権利を明け渡した」と考え、使用権資産を消滅させて債権に振り替えます。

「権利を保持したまま貸している」と考え、使用権資産を保持し続けます。

サブリース特有の表示ルールは、財務諸表の見た目に大きな影響を与えます。

オーナーへの「リース負債」と、転借手への「リース投資資産」は、相手方が異なる別々の契約であるため、相殺せずに両建てで表示しなければなりません。サブリース規模が大きいほどB/Sが膨らみます。

ファイナンス・リースの損益は原則として純額で計上します。ただし、商品の販売やサービスの提供と組み合わせてサブリースを行っている場合などで、総額で計上する方が適切であると考えられるときは、総額（グロス）表示も認められます。

オーナーとの契約（ヘッドリース）について、短期リースや少額リースの簡便的な取扱いを適用して資産・負債を計上していない場合、そのサブリースは自動的に「オペレーティング・リース」に分類されます。元となる使用権資産がB/Sにないため、FLとしての債権振替ができないためです。

新基準下のサブリース実務では、判定の物差しが「使用権」に変わることにより、B/S上で負債と債権が両建てになるケースが増加します。

経営指標としては、自己資本比率の低下や総資産回転率の変化が予想されます。まずは自社のサブリース契約を「75％・90％基準」に照らして再点検し、財務諸表へのインパクトを早期に把握することをお勧めします。